باهتمام وتقدير بالغين؛ تابعت القرار الهام الذى أصدره الدكتور مصطفى مدبولى، رئيس مجلس الوزراء، هذا الأسبوع، والذى ينص على أن تلتزم جهات الولاية بإدراج " ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين" ضمن مستندات طرح مشروعات التطوير العقارى، وإدراجها ضمن ملاحق العقود المبرمة مع المطورين العقاريين. وأهمية هذا القرار أنه حدد ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقارى لضمان حقوق المشترين، من خلال عدد من المواد، حيث تضمنت المادة (1) مجموعة من التعريفات، وتشمل الوزارة والمقصود بها وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، كما تضمن تعريف جهة الولاية بأنها هى الجهة الرسمية المسئولة عن التصرف أو التعاقد، وكذلك الشركات المملوكة للدولة والتى تساهم بها الدولة، كما تضمن تعريفات أخرى وهى المطور العقارى، وكذا المشروع/ المشروع العقارى، والمرحلة وهى جزء من المشروع الذى يجوز أن تصل مساحته إلى 100% من مساحة المشروع، ويتم تحديده من قبل المطور العقارى، ويتم اعتماده من جهة الولاية، بالإضافة إلى تعريف آخر وهو مساحة المشروع التى تتحدد بين مساحة محدودة أقل من 50 فدانا، وصغيرة من 50 وأقل من 100 فدان، ومتوسطة من 100 وأقل من 500 فدان، وكبيرة من 500 وأقل من 1000، وقصوى من 1000 فدان فأكثر.
كما تضمن القرار تعريفات أخرى تتمثل فى التكلفة الإنشائية، والبرنامج الزمنى، ونسبة الإنجاز وهى نسبة المنفذ الفعلى من أعمال المرحلة مقارنة بالبرنامج الزمنى المعتمد للمشروع، إضافة إلى تعريف السنة المالية التى يقصد بها السنة من 1 يناير وحتى 31 ديسمبر، والمصروفات أى 20% من الإيرادات للصرف خارج المرحلة للمصروفات الإدارية. لكن الجزء الأهم فى القرار تمثل فى قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، حيث نصت المادة (3) على أنه لا يجوز الإعلان عن بيع وحدات بأى مشروع قبل الحصول على القرار الوزارى باعتماد المُخطط العام، وكذلك القرار الوزارى التفصيلى للمرحلة المراد الإعلان عنها، كما لا يجوز الإعلان عن مرحلة جديدة إلا بعد التأكد بالالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد للمرحلة السابق الإعلان عنها. ويلتزم المطور العقارى بإيداع مبلغ مالى بالحساب البنكى الخاص بالمشروع / المرحلة، تتناسب قيمته مع مساحة المشروع / المرحلة، أو الجزء المطلوب طرحه للبيع، ويجوز أن يكون المبلغ فى صورة نقدية أو فى صورة شيكات من إيرادات مشروعات سابقة مسلمة، أو التسهيلات الائتمانية الخاصة، أو خطاب ضمان بنكى، ويتحدد ذلك محسوباً على أساس التكلفة الإنشائية للمرحلة تبعا لمساحة المشروع / المرحلة، الجزء المطلوب طرحه للبيع، طبقاً لما ورد بجدول المساحات بالتعريفات بهذه الضوابط، والذى يشير إلى أن مساحة المشروع / أو المرحلة / أو جزء من المرحلة، إما أن تكون مساحة محدودة فتكون النسبة 20%، أو مساحة صغيرة بنسبة 15%، أو مساحة متوسطة بنسبة 10%، أو مساحة كبيرة بنسبة 5%، أو مساحة قصوى بنسبة 3%.
كما نصت قواعد الإعلان عن بيع الوحدات، على أنه بعد قيام المطور بتقديم ما يفيد بتوافر الغطاء المالى اللازم للمرحلة / الجزء المراد بيعه بالحساب البنكى الخاص بالمشروع، وإيداع المبالغ الخاصة بالمرحلة، يتم التصريح للمطور بطرح المرحلة المراد بيعها مع الالتزام بالبرنامج الزمنى المعتمد، ويكون على المطور أن يقوم بتسليم تقرير مالى نصف سنوى إلى جهة الولاية، يكون معتمداً من مراقب حسابات الشركة، بموقف المبالغ المحصلة من المشترين، وموقف الصرف على المرحلة، يسلم خلال 45 يوماً من انتهاء نصف السنة المالية للمراجعة من جهة الولاية، كما يلتزم المطور العقارى بالاحتفاظ باحتياطى 5% أو خطاب بنكى من إجمالى التحصيلات بالحساب البنكى لكل مرحلة لمقابلة الاستردادات، وتخصم الاستردادات من هذا الاحتياطى، وتستنزل المبالغ المخصصة للاحتياطى بنسبة وتناسب مع تسليم الوحدات المخصص لها هذا الاحتياطى طبقا لشهادة مراقب الحسابات الصادرة بشأن الوحدات المسلمة، ويتم الإفراج عن المتبقى من هذا الاحتياطى بعد إتمام تسليم المرحلة.